새해 분양되는 알짜 아파트는 어디 
 
청약 전략 어떻게…위례·광교 아파트 1순위
 
지난해 내내 부동산경기는 침체됐지만 분양시장만은 분위기가 달랐다. 총부채상환비율(DTI) 규제에서 벗어난 데다 양도세 감면 혜택까지 더해지면서 인기지역을 중심으로 실수요자들이 몰렸다.

그렇다면 새해에도 분양시장 인기는 지속될까. 일단 건설업체들이 양도세 감면, 면제 혜택 기간인 올 2월 11일까지 분양물량을 대거 쏟아낼 것으로 보인다. 2월 11일까지 매매계약을 체결할 경우 5년간 과밀억제권역의 경우 60%, 비과밀억제권역인 경우에는 100% 양도세가 감면된다. 이 때문에 1월부터 서울, 수도권 유망지역에서 분양물량이 잇따라 나오고 있다. 매경이코노미가 이들 분양지역 경쟁력을 비교해봤다.

은평뉴타운

 
서울의 대표 인기지역인 은평뉴타운이 올 초 분양물량을 내놓는다. 2월 3지구가 분양에 들어간다. 총 3개 지구로 나눠 후분양제로 공급되면서 1~2지구는 이미 입주를 끝냈고 3지구도 2월 분양 후 8월 입주를 시작한다.

은평뉴타운 3지구 공급 물량은 총 2124가구다. 청약 자격은 전용면적 85㎡ 이하 주택의 경우 청약저축 가입자가 대상이고 납입횟수, 납입액 등에 따라 당첨 여부를 가린다. 85㎡ 초과 주택은 청약예금 가입자를 대상으로 공급 물량의 50%는 청약가점제, 나머지 50%는 추첨제로 입주자를 선정한다. 전매제한기간은 계약일 기준 전용면적 85㎡ 초과 주택은 1년，85㎡ 이하 주택은 3년이다. 청약 접수는 특별공급이 1월 12~15일, 일반공급이 2월 1~4일이다.

이번에 공급하는 3지구는 북한산, 갈현근린공원 등이 가까워 주거환경이 쾌적하지만 2지구에 비해 지하철 3호선 구파발역에서 먼 게 아쉽다. 이 중 9, 11단지 인기가 가장 높을 것으로 보인다. 두 곳 모두 동쪽으로는 북한산，남쪽과 서쪽으로는 갈현근린공원으로 둘러싸여 있다. 2단지는 중심상업지역 북쪽에 위치해 3지구 중에서 구파발역과 가장 가깝다.

분양가는 전용면적 84㎡ 3억8804만원, 101㎡ 5억2384만원, 134㎡ 7억2906만원, 166㎡ 9억146만원 등이다. 2지구의 같은 크기 주택형보다 약 2000만~4000만원 비싸게 책정됐다. 현지 중개업소에 따르면 은평뉴타운 내 84㎡ 분양권이 분양가보다 1억5000만원가량 비싸게 거래된다. 김정용 A+리얼티 투자자문팀장은 “은평뉴타운은 분양가와 인근 시세 간 가격 차이가 상당해 시세차익을 볼 수 있는 데다 입주 후 바로 전매가 가능한 게 장점”이라고 진단했다.

 
광교신도시

‘경기도 명품신도시’로 꼽히는 광교신도시는 지난해 분양 단지 가운데 최고 경쟁률인 775 대 1(래미안 광교)을 기록하기도 했다. 경기도청을 비롯한 공공기관 이전이 예정된 데다 주변에 삼성전자 등 각종 기업 연구소, 산업단지가 조성돼 배후수요가 풍부하다. 용인~서울 간 고속도로까지 개통돼 서울 강남 접근성이 높아졌고 수도권 마지막 남은 황금노선으로 꼽히는 신분당선도 2014년 개통 예정이다.

경기도시공사는 광교신도시 13블록에서 126~212㎡형 378가구, 14블록에서 126~212㎡형 522가구, 15블록에 146~212㎡형 273가구를 각각 분양할 계획이다. 시공사는 GS건설이다. A13블록은 A14, 15블록과 떨어져 있으나 중심상업지구와 가깝다. A14, 15블록은 남쪽에 녹지공간이 만들어질 예정이어서 쾌적한 환경을 확보할 수 있는 게 장점이다.

이들 단지는 학교를 중심으로 아파트와 근린생활시설, 공원 등을 배치하는 ‘광교신도시 에듀타운’에 속해 있다. 또 행정타운과 중심상업시설이 인근에 들어서고 신분당선 연장선 경기도청역(가칭, 2014년 개통 예정)도 걸어서 이용할 수 있다. 분양가는 지난해 11월 분양된 호반베르디움(3.3㎡당 1349만원)과 비슷할 것으로 보인다.

 
2차 보금자리주택

2차 보금자리주택지구에 대한 사전예약은 올 4월 진행된다. 지역 공급물량은 서울 내곡지구와 세곡2지구가 각각 5000여가구, 부천 옥길지구 8000여가구, 시흥 은계지구 1만2000여가구, 구리 갈매지구 9000여가구, 남양주 진건지구 1만6000여가구 등 모두 5만5000여가구다. 이 가운데 보금자리주택은 3만9000여가구다. 보금자리주택을 제외한 1만6000여가구는 민영 아파트로 공급한다.

본 청약은 사전예약 1년 뒤인 2011년 상반기, 입주는 2013년 상반기부터 시작될 예정이다. 분양가는 아직 확정되지 않았지만 강남 세곡2지구와 내곡지구는 1차 시범지구 수준인 3.3㎡당 1100만~1200만원 선으로 예상된다. 부천, 시흥, 남양주, 구리 등 수도권 4개 지구는 3.3㎡당 700만~900만원대에서 책정될 것으로 보인다. 이는 주변 아파트 시세의 50~70% 수준이다.

송도·위례·삼송지구 등

신규분양마다 ‘청약불패’를 자랑했던 송도국제업무지구에서도 신규 분양물량이 쏟아진다. 이번에 대우건설이 5공구 RM1블록에서 117~302㎡형 1703가구 주상복합을 분양한다. 인천지하철 1호선 테크노파크역이 걸어서 5분 거리이고, 단지 동쪽에 있는 신송초·신송중·신송고 등을 걸어서 다닐 수 있다. 송도글로벌캠퍼스가 인접해 외국의 유명 대학 분교 10여개가 들어설 예정이고 인천대 캠퍼스와 연세대 송도캠퍼스도 가깝다. 예상 분양가는 3.3㎡당 1450만원 선이다.

경기 고양 삼송지구에서도 아파트가 분양된다. 삼송지구는 전철 일산선 삼송역이 가깝고, 은평뉴타운에 인접해 있다는 게 장점이다. 우림건설은 A-5블록에서 130~190㎡형 455가구를 내놓는다. 공릉천 조망이 가능하고 통일로를 따라 서울 도심으로 쉽게 진입할 수 있다.

신도시 중 최고 입지로 꼽히는 위례신도시(2400가구)도 1차 분양일정이 올 4월에서 2월로 앞당겨졌다. 4월 진행되는 2차 보금자리주택지구 사전예약과 일정이 겹치는 걸 피하려는 조치로 보인다.

청약전략 어떻게 짤까

이번 폭설 사태에서도 나타났듯 수도권의 서울 접근성은 중요하게 부각될 것으로 보인다. 특히 지하철, 버스 등 대중교통 인프라가 잘 갖춰진 곳에 대한 관심이 필요하다. 서울 출퇴근 수요자라면 은평, 흑석, 왕십리뉴타운 등 재개발지역과 2차보금자리주택 물량을 노려볼 만하다.

양재모 한양사이버대 부동산학과 교수는 “투자목적이라면 분양가가 비싸더라도 도심 뉴타운에 청약하는 게 좋고, 실수요자라면 의무거주기간이 긴 보금자리주택이 괜찮다”고 내다봤다.

수도권 거주자이면서 청약가점이 높다면 광교, 위례신도시, 송도 등 ‘빅3 지구’를 놓치기 아쉽다. 이들 지역의 청약가점 커트라인은 대략 60점대 중반을 넘을 전망이다. 송도신도시의 경우 과거 청약가점 최고점이 70점대에 육박하기도 했다. 특히 서울 송파, 경기도 하남시 등지에 걸쳐 있는 위례신도시는 수도권 신도시 중에서도 최고 입지로 꼽힌다. 서울 강남이 인접해 있고, 강북권이나 외곽순환도로를 타고 수도권으로 이동하기도 편리한 편이다.

청약저축 가입자라면 2차 보금자리주택을 눈여겨볼 만하다. 물론 1차 사전예약 당시처럼 2차도 지역에 따른 인기 편차가 심할 전망이다. 청약저축 납입액이 많다면 인기지역인 강남 세곡2지구와 내곡지구가 1차 시범지구보다 입지여건이 더 뛰어난 만큼 적극 공략하는 게 좋다.

하지만 주의할 점이 있다. 분양가가 인근 시세의 절반인 강남권 보금자리주택이 시세차익은 클 수 있지만 전매제한이 최대 10년인 데다 의무거주기간도 있다. 게다가 청약저축 납입액 커트라인이 1000만원 이상일 것으로 보여 그야말로 ‘하늘의 별따기’다. 이에 비해 민간아파트들은 2월 11일까지 양도세 혜택이 있는 데다 전매제한기간도 1~5년으로 보금자리주택에 비해 짧은 게 매력이다.

-출처 매일경제[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr]