전세금 안빼줄땐 반환 소송해야

은평구 불광동에 살고 있는 임모씨(32)도 직장을 옮겨 불가피하게 이사를 가야할 상황이다. 전세계약도 이미 지났지만 집 주인이 전세금을 돌려 주지 않아 발을 동동 구르고 있다. 집을 비워두고 이사를 가자니 전세금을 떼일 것 같기 때문이다.
최근 전세가 빠지지 않는 ‘역전세 대란’ 심화로 세입자들이 골머리를 앓고 있다. 집 주인들이 전세금 반환을 미루면서 이사지연 현상이 일반화되고 있다.
일선 법무사사무소와 변호사사무실에는 법적 안전장치를 묻는 세입자들의 문의가 큰 폭으로 늘었다. 법원에는 해당 집에 임차권 등기를 설정하는 임차권 등기명령 접수건수가 크게 증가한 것으로 나타났다.
세입자들이 전세금이나 보증금을 되찾을 수 있는 법적 대처요령은 무엇일까.
다름법무사합동사무소 장두일 사무장은 “전세금을 안전하게 돌려받기 위해선 임차권 등기명령 신청 등 최소한의 안전장치가 필요하다”고 조언했다.

◇임대차 계약기간이 끝난 경우=전세기간이 만료된 경우 세입자가 정당하게 전세금을 요구할 수 있다. 하지만 통상 계약기간 만료일 1∼6개월 전에 해지 의사를 통보해야 한다. 그렇지 않을 경우 당초 계약했던 기간 만큼 당연히 한 번 더 연장된 것으로 간주된다.
따라서 계약해지 의사를 반드시 밝히고, 해지통지서를 보낸 후 집 주인에게 전세금 반환을 요구해야 한다. 임대차 계약 당시 전세권을 설정하지 않았고, 이사가 불가피하다면 법원에 임차권 등기명령 신청을 해야 한다. 임차권 등기명령이란 전세금을 반환받지 못한 세입자가 이사를 하면서 살던 집에 소유권 등기를 설정하는 것으로 등기부등본상에 권리를 확보해 두는 방법이다.
이 때도 주의할 사항이 있다. 법원신청에 이어 등기부상에 권리가 확보된 이후(통상 2∼3주 소요) 주소지를 옮겨야 한다. 그렇지 않으면 순위확보가 어려워 진다.
임차권 등기신청 후에도 전세금을 돌려주지 않을 경우 전세금 반환청구소송을 해야 한다(소송은 전세금 반환요구 후 언제든 가능). 재판은 통상 한달 내지 한달 반 정도가 소요되지만 전세금을 돌려받기까지는 수 개월 이상 걸리는 게 보통이다.
민사소송을 통해 판결이 나면 법원이 집을 경매에 부치게 되고, 집이 낙찰되면 전세금을 돌려 받을 수 있다.

◇계약기간이 남은 경우=계약기간이 지나지 않았지만 이사를 해야하는 세입자들은 사실상 계약기간내에 전세금을 돌려 받기 어렵다. 물론 구두상으로 협의해 전세금이나 보증금을 되돌려 받으면 가장 좋다.
전세금을 돌려 받지 못하고 이사를 가야 한다면 임차권 등기명령 신청을 하는 방법외에 뾰족한 방법이 없다.
임차권 등기 방법은 우선 확정일자를 받은 임대차계약서와 주민등록등본 등을 준비해 해당 지방법원에 신청하면 된다. 기간은 대략 2∼3주 정도 걸리지만 최근 신청건수가 늘면서 1개월 이상 걸릴 수도 있다. 이후 등기부등본을 떼어 임차권 등기가 됐는지 확인한 뒤 주소지를 옮기면 된다.
결국 이사전에 대항력과 권리를 갖추고, 집 주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 민사 소송으로 가야하는 외길 수순이다.
한편, 대법원에 따르면 지난 10월 한 달 동안 임대차 계약 종료 후 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 가면서 해당 집에 소유권 등기를 설정한 임차권 등기명령 건수는 1542건으로 지난해 10월 한 달간의 874건에 비해 76.4%나 늘어났다.

박승덕기자 sdpark@fnnews.com

-출처 부동산뱅크-